Oublier le DPE ou annexer un DPE périmé
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour toute location, vide ou meublée, d'un logement à usage de résidence principale. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable et sa durée de validité est de 10 ans. Un bailleur qui omet de le fournir ou qui annexe un DPE expiré commet un manquement fréquent. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables. Ceux datant du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Selon Service Public, le DPE doit être annexé au bail lors de la signature ou du renouvellement. Pour une maison individuelle de moins de 50 m² de surface de plancher, le DPE n'est pas exigé. En pratique, à Nîmes ou à Alès, un diagnostiqueur certifié partenaire réalise le DPE avant la mise en location. Le bailleur doit aussi vérifier que l'étiquette énergétique n'entraîne pas une interdiction de louer : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 en métropole. Un DPE absent ou périmé expose le bailleur à un risque de contentieux avec le locataire.
| Diagnostic | Durée de validité | Quand est-il exigé ? |
|---|---|---|
| DPE | 10 ans | Toute location (sauf maison < 50 m² ou logement occupé < 4 mois/an) |
| CREP (plomb) | 6 ans (si plomb présent) / illimité (si absence) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 |
| État de l'électricité | 6 ans | Installation de plus de 15 ans |
| État du gaz | 6 ans | Installation de plus de 15 ans |
| État des risques (ERP) | 6 mois | Logement en zone à risques (naturels, miniers, etc.) |
| Diagnostic bruit | 6 mois | Logement en zone d'exposition au bruit des aéroports |
| Amiante (parties privatives) | Illimité (si aucun matériau repéré après 2013) | Immeuble avec permis avant le 1er juillet 1997 (appartement uniquement) |
Négliger le CREP pour un logement construit avant 1949
Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée. Un manquement fréquent est d'omettre ce diagnostic ou de ne pas le renouveler. Sa validité dépend des résultats : 1 an pour une vente, 6 ans pour une location si du plomb est présent au-delà du seuil, et sans limite s'il n'y en a pas. En location, le bailleur doit annexer le CREP au bail. À Nîmes, de nombreux immeubles anciens sont concernés. Un diagnostiqueur certifié partenaire effectue le repérage. Si le CREP est absent, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Le manquement au CREP est l'un des plus fréquents dans le Gard, surtout pour les logements construits avant 1949. Le bailleur doit conserver le rapport et le remettre à chaque nouveau locataire. Le défaut de fourniture expose à une action en diminution de loyer ou à des dommages et intérêts.
Omettre l'état de l'électricité ou du gaz pour les installations de plus de 15 ans
L'état de l'installation intérieure d'électricité et l'état de l'installation intérieure de gaz sont obligatoires pour les logements dont les installations ont plus de 15 ans. Ces diagnostics sont exigés depuis le 1er juillet 2017 pour les immeubles collectifs dont le permis date d'avant 1975, et depuis le 1er janvier 2018 pour les autres logements. Ils ne concernent pas les locations saisonnières ni les baux commerciaux. Leur validité est de 3 ans pour une vente et de 6 ans pour une location. Un bailleur qui omet ces diagnostics ou qui annexe un rapport périmé commet un manquement. En location, une attestation du Consuel de moins de 6 ans peut remplacer l'état de l'électricité. Les rapports listent les anomalies : le gaz note les anomalies A1, A2, DGI (danger grave et immédiat) ; l'électricité les classe par domaine. Aucune anomalie n'oblige le bailleur à faire des travaux avant la location, mais le logement doit rester décent. À Nîmes, un diagnostiqueur certifié partenaire peut réaliser ces états. L'absence de ces diagnostics expose à un risque de contentieux.
Source : service-public.gouv.fr
Ne pas fournir l'état des risques (ERP) ou le diagnostic bruit
Sa validité est de 6 mois. Le diagnostic bruit est exigé si le logement se trouve dans une zone d'exposition au bruit des aéroports. Un manquement fréquent est de ne pas les fournir ou de les établir sans respecter les délais. Le bailleur peut établir lui-même l'état des risques et le diagnostic bruit : aucune certification n'est exigée. À Nîmes, certaines zones sont concernées par le risque inondation ou retrait-gonflement des argiles. Le bailleur doit annexer ces diagnostics au bail. L'absence d'ERP expose à une action en nullité du bail ou à des dommages et intérêts. Le diagnostic bruit est moins fréquent mais obligatoire dans les zones proches des aéroports. Pour les communes du Gard, il est recommandé de vérifier les arrêtés préfectoraux. Un diagnostiqueur certifié partenaire peut aider à identifier les obligations.
Source : service-public.gouv.fr
Oublier l'amiante en location pour un appartement
Le diagnostic amiante est obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. En location, il fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT), mais il n'a pas à être annexé au bail. Le bailleur doit simplement le tenir à la disposition du locataire sur demande. Un manquement fréquent est de ne pas le réaliser ou de ne pas le communiquer. Sa validité est sans limite si aucun matériau amianté n'est repéré (repérage effectué après le 1er avril 2013). Pour une maison individuelle en location, le diagnostic amiante n'est pas exigé : il ne concerne que les parties privatives d'un appartement ou d'un immeuble. À Nîmes, de nombreux immeubles anciens sont concernés. Un diagnostiqueur certifié partenaire réalise le repérage. L'absence de diagnostic amiante expose le bailleur à une action en responsabilité. Le locataire peut demander des informations sur la présence d'amiante. Le manquement est fréquent car le diagnostic amiante n'est pas systématiquement demandé par les bailleurs.
Source : service-public.gouv.fr
Ne pas respecter le calendrier des interdictions de location pour les passoires énergétiques
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location en métropole. Les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2028, et les E à partir du 1er janvier 2034. En Guadeloupe et Martinique, les G sont interdits en 2028, les F en 2031. Un manquement fréquent est de ne pas anticiper ces échéances. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis cette date. Le bailleur doit vérifier la classe énergétique avant de louer. À Nîmes, un DPE récent permet de connaître la classe. Un diagnostiqueur certifié partenaire peut le réaliser. L'audit énergétique réglementaire n'est pas exigé en location : il ne concerne que la vente de maisons individuelles ou d'immeubles entiers classés F, G, E ou D. Le bailleur doit aussi respecter le décret sur la décence : depuis le 1er janvier 2023, un logement qui consomme plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale n'est pas décent. Le non-respect expose à une action du locataire.
Pour aller plus loin :
Sources
- Service-Public.gouv.fr : le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Service-Public.gouv.fr : l'état d'amiante
- Service-Public.gouv.fr : le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
- Service-Public.gouv.fr : l'état de l'installation intérieure de gaz
- Service-Public.gouv.fr : l'état de l'installation intérieure d'électricité
- Service-Public.gouv.fr : l'état des risques
- Service-Public.gouv.fr : les diagnostics à fournir à la vente